Déclarés « sans propriétaire »
Yevhen, Kristina et leurs enfants avaient fini de rembourser, fin 2021, le crédit de onze ans contracté pour leur appartement de Marioupol, dans l'est de l'Ukraine. Deux mois plus tard, l'invasion russe de février 2022 les poussait à fuir la ville assiégée ; leur immeuble fut endommagé pendant les combats. Fin 2025, ils ont appris que les autorités d'occupation avaient déclaré leur logement « sans propriétaire ». Selon Human Rights Watch (HRW), cette qualification permet aux autorités russes des zones occupées de transférer les biens à la propriété municipale, par l'intermédiaire de tribunaux installés par Moscou, puis de les redistribuer, y compris à de nouveaux résidents munis d'un passeport russe.
Une violation du droit de l'occupation
HRW qualifie ce processus de simulacre contraire au droit international de l'occupation comme au droit international des droits humains. Le droit de la guerre interdit à une puissance occupante de confisquer les biens privés et de modifier durablement la structure de propriété ou la composition démographique d'un territoire qu'elle contrôle. En subordonnant la conservation d'un logement à l'acquisition de la nationalité de l'occupant, Moscou contrevient frontalement à ces principes, souligne l'organisation. La règle vaut pour l'ensemble des zones que la Russie administre dans les oblasts de Donetsk, Louhansk, Zaporijjia et Kherson.
Le passeport russe comme condition
Le seul moyen d'éviter la saisie consiste à réenregistrer son bien sous le droit russe avant juillet 2026, rapporte EUobserver dans une analyse signée par HRW. Mais en pratique, l'opération est impossible sans passeport russe. « Le message adressé aux Ukrainiens est clair : accepter un passeport russe et se plier aux règles de l'occupant, ou renoncer à son logement », résume l'organisation. Des confiscations sont aussi prononcées pour impayés de charges ou pour de prétendus risques liés à l'inoccupation, mais l'absence d'enregistrement demeure le facteur décisif de la saisie.
Des procurations sans effet
Certains propriétaires désignent un mandataire au moyen de procurations délivrées par des ambassades russes à l'étranger. Selon HRW, ces représentants ont parfois été autorisés à entretenir le bien, mais jamais à l'enregistrer ni à le vendre : les autorités exigent que le propriétaire se présente en personne et détienne un passeport russe. Des amendements récents, qui traitent les Ukrainiens en ressortissants d'un « État inamical », ont durci ces restrictions. Les procurations ne sont plus reconnues que si elles émanent de notaires opérant dans les zones occupées, et sous réserve d'une autorisation spéciale, que le propriétaire doit obtenir avant même de tenter la régularisation.
Des tribunaux qui écartent les preuves
HRW dit avoir examiné des centaines de décisions de tribunaux russes montrant que les juges ont souvent ignoré les éléments attestant que les propriétaires étaient identifiables et joignables, sans dette, ou que des locataires occupaient le logement. L'absence d'enregistrement sous le droit russe suffisait à justifier la saisie. Dans un cas, un juge a transféré un appartement à la propriété municipale alors que la propriétaire, citoyenne ukrainienne, était trop malade pour voyager et cherchait activement à régulariser son bien. « C'est comme s'ils les déclaraient sans propriétaire tout en admettant qu'ils en ont un », témoigne un habitant déplacé de Marioupol cité par EUobserver.
« Filtration » à l'aéroport de Moscou
Pour les Ukrainiens qui ont fui, revenir relève du parcours impossible. Sous le régime russe de restrictions, la seule voie d'accès aux territoires occupés pour les détenteurs d'un passeport ukrainien passe par l'aéroport moscovite de Cheremetievo. Ils y subissent une « filtration » : interrogatoire intrusif et inspection du téléphone. Seule une fraction est autorisée à poursuivre ; la plupart se voient refuser l'entrée et frapper d'une interdiction du territoire russe de vingt à cinquante ans, selon HRW. La distance, le coût et l'incertitude du voyage dissuadent la plupart des propriétaires de tenter la démarche sur place.
Une arme de la stratégie de russification
La saisie des biens ne relève pas d'une simple prédation opportuniste : elle s'inscrit dans une politique démographique documentée. L'Institute for the Study of War (ISW) rappelle que la Russie occupe environ 20 % de l'Ukraine depuis plus de quatre ans et mène une campagne pour repeupler ces zones avec des citoyens russes, dont Marioupol est devenue l'épicentre. Pour la chercheuse Karolina Hird, de l'ISW, ce mouvement participe d'un effort de « russification » destiné à refaçonner les territoires occupés à l'image de la Russie. Vue sous cet angle, la requalification des logements en biens « sans propriétaire » devient un instrument d'ingénierie démographique : vider les appartements de leurs occupants ukrainiens pour y installer une population loyale à Moscou.
Vers quelles réparations
Pour des milliers de propriétaires, la perte risque d'être définitive. Selon HRW et EUobserver, l'espoir d'indemnisation repose largement sur le Registre des dommages pour l'Ukraine et la future Commission des réclamations, mis en place sous l'égide du Conseil de l'Europe pour recenser puis arbitrer les préjudices subis. Leur efficacité dépendra d'un financement durable de l'Union européenne, du Conseil de l'Europe et des États contributeurs. HRW appelle Kiev et ses alliés à renforcer dès maintenant le soutien (logement, aide financière) aux déplacés. Pour Yevhen, Kristina et des millions d'Ukrainiens, c'est le droit de reconstruire une vie qui se joue.
